Schöner Wohnen:Pippel69

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Inhaltsübersicht

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Angaben zum Grundstück

  • gehört der Stadt, von der Abteilung Stadterneuerung der Stadt angeboten und wird aktuell mit höchster Priorität als Hausprojekt angestrebt
  • Aussage unseres Verhandlungspartners: kann sich ein besseres Projekt für dieses Objekt als uns nicht vorstellen
  • Anregung für Projekt auf dem Grundstück: gastronomisches Angebot, da sehr viele Menschen vorbeikommen und nichts dieser Art in der Nähe angeboten wird
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mögliche Nutzung

siehe auch: Projekte

  • die bisher verplanten 800qm sind ein Drittel der gesamten 2400qm auf drei Etagen.

was kommt in die restlichen Räume?

    • etwas Gastronomisches für Radfahris und Leute im Viertel < Foodcoops (gemeinschaftlches kaufen von Bauern aus der Region)
      • Problem: Service und Konsum - Wir wollen keine Dienstleistis sein > offene Küche, Containerte Lebensmittel (Probleme mit Gesundheitsamt), Schnorren bei Bioläden
    • Seminaretage mit Räumen zum Übernachten
      • Probleme mit Privatisierung von Räumen > Wir wollen kein Wohnen > auf Dauer zu schwierig, durchzusetzen?
    • großer Mehrzweckraum für Präsentationen
      • Kino > evtl. Wanddurchbrüche notwendig
      • Theaterraum
    • Seminare
    • Kunst, Ateliers, Mal- und Matschräume
    • Keller: Schwimmbad, Nahrungslager
    • Kletterwand
    • auf ebenen Anbau > Dachgarten / grünes Dach
    • Innenhofgestaltung?
    • Umsonstmöbellager
    • Ökogarten
      • es gibt bereits Obstbäume im Garten
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Kontrapunkte

  • Die Instandsetzung und Aufrechterhaltung eines so grossen Gebäudes ist sehr Zeit und Arbeitsaufwerdig
  • Der sehr hohe Preis (angepeilt waren 100.000) würde dazu führen, dass sich Menschen, die das Projekt aufbauen, für lange Zeit verschuldet wären
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Wert laut Gründstücksbewertung von 8. Juni 2001 (Rohde)

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Bodenwert

  • Bodenwerte dieer Flächen liegen im Bereich zwischen 80,00 DM/m² und 210,00 DM/m². Unter Berücksichtigung der stadtnahen Lage und guten Autobahnanbindung der Fläche, halte ich einen Bodenwert in Höhe von 150,00 DM/m² für angemessen. Bei einer Grundstücksgröße von 2.500 m² beträgt der Wert für den Grund und Boden somit
150,00 DM/m² x 2.500 m² = 375.000,00 DM
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Gebäudewert

Der Gebäudewert ergibt sich aus dem jährlich zu erzielenden Reinertrag.

  • Jahresnettokaltmiete: Bei Vermietung der möglichen 1.172 m² für 7,5 DM/m² ergibt sich eine Nettokaltmiete von 105.480,00 DM im Jahr (1.172 m² x 7,50 DDM/m² x 12 Monate = 105.480,00 DM)
    • - 26.370,00 DM (pauschalisierte Ausgaben, 25%)
    • - 22.500,00 DM (Anteil des Bodenwertes am Reinertrag, Bodexnwert x Bodenzinssatz: 375.000,00 DM x 6)
    • = 56.610,00 DM
  • Mit einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren ergibt sich damit ein Gebäudewert von 851.980,00 DM (Vervielfältiger 15,05, bei einem Zinssatz von 6%: 15,05 x 56.610,00 DM)
    • - 586.000,00 DM (Instandsetzungskosten 1.172 m² x 500,00 DM/m²)
  • = 265.980,00 DM
    • + 375.000,00 DM (Bodenwert)
    • = 640.980,00 DM (Ertragswert)
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Verkehrswert

  • Im Vergleichsverfahren entspricht der Ertragswert einen Preis von 546,00 DM/m² Nutzfläche. Dieser Wert entspricht dem Rohbauwert für derartige Objekte.
    • Unter Berücksichtigung des örtlichen Immobilienmarktes und nach Abwägung aller wertbeeinflussenden Umstände halte ich Zu- oder Abschläge vom Ertragswert für nicht erforderlich.
  • Somit beträgt der Verkehrswert 640.000,00 DM
    • [...] (Mietzins: 3,80 DM/m² x 1.172 m² = 4.453,60 DM/monatlich, Erbbauzins: 640.000,00 DM x 6% = 38.400,00 DM/jährlich)

Anmerkungen

  • Das Grundstück wurde seit dem für den Bau einer Klinik für mehrfach Suchtgeschädigte geteilt, der Bodenwert verringert sich entsprechend.
  • Die Restnutzungsdauer verringerte sich seit 2001 um 6 Jahre auf 34, was den Vervielfältiger auf ca. 13 ( 15,05 * (34/40) ) senken dürfte, woraus sich ein neuer Gebäudewert von 753.930 DM (≈ 377.000 €) ergibt, was einem Ertragswert von 542.930,00 DM (≈ 271.736 €) entspräche.
  • Laut Aussagen der GOS wäre es denkbar, dass die Stadt nach Verhandlungen auf einem (großen) Teil des Gebäudewertes verzichtet,
    was jedoch angesichts der CDU-Regierung einer guten Begründung bedürfe.
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Altlasten

  • auf dem Grundstück gab es bisher keine Bodenuntersuchungen
    • warum mussten Kleingärten auf dem westlich angrenzen Grundstück aufgelöst werden?
  • Laut Gutachten vom 8. Juni 2001:
    • Das Grundbuch wurde nicht eingesehen
    • Das Baulastenverzeichnis wurde nicht eingesehen.
    • Beide können sich auf den Verkehrswert auswirken.
    • Anzeichen für Altlasten liegen mir nicht vor.
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Geschichte

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